La Legge di bilancio 2024 ha previsto la tassazione delle plusvalenze derivanti dalle cessioni di immobili ristrutturati mediante fruizione del cd. Superbonus, al fine di limitarne i fenomeni speculativi.
Il Superbonus, più volte modificato nel corso degli ultimi anni, consiste in un beneficio fiscale che è stato introdotto nell’ordinamento con l’intento di rilanciare rapidamente il comparto dell’edilizia e rispondere alle importanti sfide climatiche ed ambientali previste per il settore civile dal Piano Nazionale Integrato per l'Energia e il Clima.
In particolare, la misura agevolativa incentiva gli interventi di riqualificazione energetica e sismica di edifici residenziali, prevedendo una detrazione delle spese sostenute, nella originaria misura del 110% sino all’attuale 70% dell’importo.
Plusvalenza nei redditi diversi
A decorrere dal 1° gennaio 2024, con l’introduzione della lettera b-bis al comma 1 dell’art 67 D.P.R. 917/1986, rientrano tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate a seguito di cessione di immobili sui quali sono stati effettuati interventi agevolati rientranti nell’ambito del cd. Superbonus.
Sino al 2023, per espressa volontà del Legislatore, risultavano imponibili solo le plusvalenze realizzate per effetto della cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni; decorso il quinquennio dall’acquisto o dalla costruzione, l’operazione non avrebbe generato alcuna imposizione in capo al cedente.
Con le modifiche apportate dalla Legge di bilancio 2024, invece, diventa imponibile anche la cessione di immobile detenuto da più di 5 anni, al ricorrere di specifiche condizioni connesse all’avvenuta fruizione di agevolazioni di natura tributaria.
In sintesi, la vendita di immobili ristrutturati nei successivi dieci anni dalla fine dei lavori di ristrutturazione è rilevante ai fini delle imposte sui redditi, mediante assoggettamento della plusvalenza ad imposta sostitutiva del 26% previa comunicazione al notaio che redige l'atto di trasferimento.
Immobili esclusi
La disposizione in analisi esclude esplicitamente gli immobili:
- acquisiti per successione; e
- che sono stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione; o qualora, tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione, sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo.
Periodo di decorrenza del termine
Ai fini dell’applicazione dell’imposta sostitutiva dell’IRPEF pari al 26%, in relazione a tali immobili, la data dell’atto di acquisto è del tutto scollegata dalla nuova ipotesi di plusvalenza tassabile. In realtà, la plusvalenza assume rilevanza, sotto il profilo dell’imposizione, qualora la cessione dell’immobile sia stata effettuata entro i 10 anni successivi alla conclusione dei lavori agevolati.
Per dimostrare l’effettiva conclusione dei lavori relativi all’intervento, sarà opportuno archiviare e, se richiesto, produrre tutta la documentazione a supporto dei lavori eseguiti, ovvero -a titolo esemplificativo e non esaustivo- la comunicazione di conclusione dei lavori, le attestazioni di conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato e rilasciate dal direttore dei lavori.
Modalità di determinazione dei costi inerenti
Con riguardo alle modalità di determinazione dei costi inerenti ai fini del calcolo della plusvalenza, vi è una differenziazione a seconda dell’arco temporale intercorso tra la fine dei lavori e la cessione dell’immobile.
Più precisamente:
- se gli interventi si sono conclusi prima dei 5 anni dall’atto di cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali lavori, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cessione del credito o lo sconto sul corrispettivo;
- se gli interventi si sono conclusi da più di 5 anni (ma entro i 10 anni) prima della compravendita, si tiene conto del 50% delle spese se si è fruito dell’agevolazione nella misura del 110% e se sono state esercitate le opzioni di cessione del credito o sconto.
In attesa di interventi chiarificatori
Con un approccio critico alle norme, sembrerebbe ravvisarvi un contrasto tra le disposizioni normative introdotte dalla Legge di bilancio 2024: da un lato l’art. 67 comma 1 lettera b-bis TUIR assoggetta ad imposizione la plusvalenza realizzata entro 10 anni, per effetto della vendita dell’immobile oggetto di qualsiasi ristrutturazione agevolata con il Superbonus.
Dall’altro lato, però, ai fini della determinazione del reddito imponibile, esclude i costi relativi agli interventi effettuati solo se si è fruito del beneficio fiscale nella misura del 110% e si perfeziona la cessione entro i primi cinque anni dal completamento dei lavori, aumentando così l’ammontare della plusvalenza realizzata.
Attesa questa differenziazione, che sembrerebbe non tener conto della quota di detrazione fruita, si auspicherebbero interventi chiarificatori da parte dell’Agenzia delle Entrate al fine di sanare quella che sembrerebbe essere una sperequazione ingiustificata di trattamento.
Fidinam può aiutarti
Questo articolo è a cura di Ismael Bourkab del team di consulenza fiscale di Fidinam Italia.
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