Mercato Immobiliare: ombre e opportunità

Il settore immobiliare ha avuto un ruolo importante nella crescita del Gruppo Fidinam, presenza di rilievo a Lugano dal 1960, anno della sua fondazione. Il Gruppo è oggi attivo anche nella consulenza fiscale nazionale e internazionale, nella consulenza aziendale, con una vasta rete di uffici e di Società collegate in Europa, nel Medio Oriente e in Asia.

Sul mercato immobiliare, sulle sue prospettive e sulle sue tendenze Marzio Mazzoleni, partner e direttore di GPM Global Property Management SA, ne parla sulla rivista Fourticino. 

Cosa e quanto rappresenta l’attività immobiliare all’interno del Gruppo Fidinam?


È un settore rilevante, in cui noi operiamo unitamente alla Società Direzione Lavori SA in forme diverse e fra loro sinergiche, dall’assistenza nella realizzazione di progetti alla direzione di cantieri, dalla locazione e la compravendita al facility management e all’amministrazione condominiale, il tutto sia per il residenziale sia per gli immobili amministrativi e commerciali. Ci avvaliamo di un team specializzato e di una conoscenza ormai molto ampia e consolidata del territorio, sia ticinese che svizzero in generale, nonché delle nuove aree geografiche in cui il Gruppo ha investito ed è ora presente.

Qual è la vostra visione del mercato immobiliare svizzero e ticinese in particolare?

Premesso che il mattone è sempre stato un ottimo investimento tangibile a medio e lungo termine, sul mercato immobiliare le opinioni sono diverse: c`è chi parla di bolla, di eccessi, oppure chi, a parte alcune eccezioni, lo considera abbastanza sostenibile e non drammatizza. Vorrei partire da quello che io considero il primo fattore
che ha destabilizzato il mercato: la Lex Weber che ha imposto drastiche limitazioni alle residenze secondarie imponendo un tasso del 20% e che ha nuociuto in particolare alle regioni turistiche, tra cui il Ticino.

Il Ticino si trova indubbiamente in una posizione più difficile rispetto a Zurigo o Ginevra, dove il mercato “tira”: da noi è venuta meno l’immigrazione e si è fatta sentire la contrazione della piazza finanziaria, portando sia a una perdita di posti di lavoro che ad uno stato di maggiore incertezza. Non è un caso che se la quota di sfitti più elevata si situa geograficamente nel Mendrisiotto, in termini di segmento di mercato riguarda invece la fascia alta, dove la domanda proveniente dagli ambienti, bancari e finanziari era in passato elevata. Sul fatto che in Ticino la densità immobiliare e la cementificazione siano eccessive  sarei comunque scettico, se non altro in confronto con altre aree. Basti considerare il fatto che un’alta percentuale del Ticino, quasi il 70% sopra la media svizzera, è comunque zona boschiva e inoltre molte aree sono industriali o vincolate.

Un altro aspetto di rilievo è quello finanziario. La politica monetaria dei tassi bassi ha certamente favorito la domanda di credito. Ora la FINMA e la Banca Nazionale Svizzera (BNS) pongono ingiustamente dei limiti nel timore di un surriscaldamento del mercato e di una possibile insolvenza da parte di chi accede al credito bancario nel caso che i tassi dovessero risalire. Tuttavia, considerati gli attuali livelli irrisori che non sembrano destinati a risalire tanto presto, i livelli di tasso di riferimento che le banche applicano, dell’ordine del 6-7%, sono irreali, così come le quote elevate di capitale proprio richieste ai richiedenti. La soluzione per consentire l’accesso alla proprietà della prima casa  potrebbe essere un’ipoteca primaria a tasso fisso di lunga durata (15-20 anni) che copra il 70-80% del mutuo e, per il residuo, invece una secondaria a breve termine. In questo modo tutte le parti sarebbero garantite.

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