Abolizione del valore locativo in Svizzera

Cosa cambia concretamente

Dal 2029 cessa l'imposizione del valore locativo per le abitazioni ad uso proprio, sia primarie sia secondarie. La riforma tocca però anche il lato delle deduzioni:

• Spese di manutenzione. Le deduzioni per la manutenzione degli immobili ad uso proprio cadono a livello federale, cantonale e comunale. Questa riforma non si applica agli immobili che sono affittati a terzi.
• Interessi ipotecari. Saranno deducibili solo in proporzione al valore degli immobili locati o affittati rispetto al totale degli attivi. È prevista una deduzione limitata nel tempo e nell'importo per chi acquista per la prima volta a scalare per un massimo di 10 anni. Purtroppo anche interessi che non siano ipotecari non saranno più deducibili
• Investimenti energetici e ambientali. Le deduzioni sull'imposta federale diretta cadono. I Cantoni possono mantenerle, ma solo per un periodo limitato.
• Immobili secondari. I Cantoni possono introdurre un'imposta speciale sugli immobili secondari prevalentemente ad uso proprio, per compensare il gettito perso.

Stato dell'iter

La data è stata decisa dal Consiglio federale dopo la consultazione; la maggior parte dei direttori cantonali delle finanze aveva chiesto il 2029 come termine minimo. Resta aperta l'attuazione a livello cantonale, in particolare la scelta di introdurre o meno l'imposta sulle residenze secondarie e le regole transitorie sulle deduzioni energetiche. Per chi ha immobili in Ticino o in cantoni di destinazione turistica, queste decisioni saranno determinanti.

Chi è coinvolto

La riforma interessa i proprietari di abitazioni primarie e secondarie, i proprietari non residenti con immobili in Svizzera, gli investitori immobiliari e chi intende acquistare casa nei prossimi anni, oltre ai Cantoni a forte vocazione turistica, che dipendono dal gettito sulle residenze secondarie.

Opportunità e rischi

Il periodo che ci separa dal 2029 è una finestra di pianificazione:

• Opportunità: pianificare ristrutturazioni e manutenzioni prima del 2029, rivedere i finanziamenti ipotecari e valutare con attenzione il ruolo degli immobili secondari nel patrimonio. La pianificazione è importante e determinante, anche perché tutti i proprietari cercheranno di effettuare le manutenzioni prima dell’entrata in vigore del cambio di sistema e anche gli artigiani saranno sotto pressione per cercare di svolgere i lavori entro il termina.
• Rischi: perdita delle deduzioni, impatto sulle strutture di debito e sui costi delle holding immobiliari, incertezza sulle imposte cantonali sulle residenze secondarie e possibili effetti per i clienti esteri e frontalieri proprietari di immobili in Ticino.

Cosa fare fin d'ora

Per i proprietari, il primo passo è una simulazione comparativa del carico fiscale 2028 contro 2029, che tenga conto dell'indebitamento ipotecario e del tipo di utilizzo dell'immobile. Va poi valutata l'opportunità di anticipare lavori di manutenzione che sono ancora deducibili fino al 2028, verificandone con il consulente la qualifica fiscale e le regole del proprio Cantone, e rivedere il livello e la struttura del debito ipotecario alla luce della nuova limitazione degli interessi.

Per i consulenti, la priorità è monitorare le leggi cantonali di attuazione, a partire dal Ticino e dai cantoni di destinazione dei clienti, e inserire la simulazione 2028–2029 nei mandati immobiliari.

Con l'abolizione della deduzione dei costi di manutenzione, è probabile che nel mercato immobiliare si accentui la differenziazione dei prezzi in base allo stato di conservazione degli immobili. Le proprietà più datate, che presentano un fabbisogno di ristrutturazione accumulato nel tempo, perderebbero improvvisamente il vantaggio fiscale implicito nella deducibilità dei costi, subendo così svalutazioni più marcate rispetto agli edifici più recenti e ben mantenuti. Di conseguenza, i proprietari intenzionati a vendere una vecchia abitazione farebbero meglio a considerare una vendita anticipata anziché rimandarla.

In sintesi

L'abolizione del valore locativo semplifica il sistema ma non è un regalo fiscale uniforme: per molti proprietari il saldo dipenderà da debito, manutenzioni e dal Cantone. Si tratta di un tema ad alto impatto, su cui conviene muoversi con anticipo anche se il termine d’entrata appare lontano.

Per i proprietari di immobili che necessitano di ristrutturazioni, il nuovo inquadramento fiscale dal 1.1.2029, rappresenta un forte stimolo ad avviare tempestivamente i lavori di ammodernamento della propria abitazione prima dell’entrata in vigore delle nuove norme, portando a un’impennata temporanea delle ristrutturazioni. Un fenomeno simile si era già verificato nel 2012 con l’iniziativa sulle abitazioni secondarie, che aveva generato un vero e proprio “boom edilizio dell’ultimo minuto”. L’aumento della domanda di artigiani e imprese di costruzione comporterebbe inoltre un rialzo dei costi per i lavori di ristrutturazione. Per evitare rischi, chi sta valutando un intervento dovrebbe agire senza esitazione. Tuttavia, nel medio-lungo periodo, la spinta a effettuare lavori di manutenzione si attenuerebbe, con una conseguente riduzione degli ordinativi nel settore edile. Con l’abolizione della deduzione i proprietari sono incentivati ad eseguire delle manutenzioni con pagamento in contanti senza il rilascio di alcuna fattura in quanto il proprietario non ci guadagna nulla da una fatturazione regolare e l’artigiano invece potrebbe risparmiare sulle imposte e i contributi sociali. Chiaramente questa fattispecie potrebbe funzionare solo in caso di piccole manutenzioni perché se siamo in presenza di grosse manutenzioni, l’uscita di denaro sarebbe scoperta al momento della dichiarazione fiscale perché il dispendio del contribuente non potrà quadrare.

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