Con la sentenza 9C_271/2025 del 22 dicembre 2025, il Tribunale federale ha chiarito una questione molto discussa in materia di imposta sugli utili immobiliari: nelle donazioni miste il differimento dell’imposta deve essere integrale e non soltanto parziale.
Il caso
Due genitori nel Canton San Gallo hanno trasferito al figlio un immobile con valore di mercato di CHF 1 milione al prezzo di CHF 750'000. La differenza di CHF 250'000 costituiva una donazione, motivo per cui l’operazione qualificava come donazione mista.
Secondo la prassi sangallese, il differimento dell’imposta sugli utili immobiliari veniva riconosciuto solo sulla quota gratuita, mentre la parte “onerosa” restava immediatamente imponibile.
I contribuenti hanno contestato tale approccio, sostenendo che l’art. 12 cpv. 3 lett. a LAID impone un differimento completo anche nelle donazioni miste.
La decisione del Tribunale federale
Il Tribunale federale ha accolto il ricorso e ha stabilito che:
anche le donazioni miste rientrano nel concetto di “donazione” ai sensi dell’art. 12 cpv. 3 lett. a LAID;
il testo della norma non distingue tra donazioni pure e miste;
la formulazione dell’art. 12 cpv. 3 lett. a LAID non lascia spazio a interpretazioni e segue il principio del “o tutto o niente” (“Alles-oder-nichts-Prinzip”): il differimento non può essere parziale;
ai Cantoni non è concesso nessun margine di manovra per introdurre un differimento parziale in caso di donazioni miste;
i casi di differimento previsti dall’art. 12 cpv. 3 LAID sono disciplinati in modo esaustivo dal diritto federale.
Motivazione centrale
Le disposizioni relative al differimento d’imposta sono state introdotte in quanto esistono situazioni nelle quali l’imposizione degli utili immobiliari può comportare difficoltà o rivelarsi inopportuna. Servono quindi a evitare oneri fiscali immediati in situazioni nelle quali il disponente non realizza una vera liquidità economica disponibile oppure intende anticipare trasferimenti patrimoniali ai familiari (anticipi ereditari).
Il differimento dell’imposizione dell’imposta sugli utili immobiliari (“tax rollover”) non elimina l’imposizione, ma trasferisce l’onere fiscale latente al successore.
Conseguenze pratiche e conclusioni
La sentenza ha un impatto importante per i Cantoni che applicavano un modello di differimento parziale (tra cui San Gallo) nessuno spazio di manovra cantonale!
le donazioni miste dovranno beneficiare di un differimento integrale dell’imposta sugli utili immobiliari.
L’onere fiscale latente passa integralmente al successore;
viene rafforzata la pianificazione patrimoniale e successoria familiare.
