Con il decreto federale approvato il 28 settembre 2025, il Popolo e i Cantoni hanno approvato una delle riforme fiscali più rilevanti degli ultimi decenni: l’abolizione dell’imposizione del valore locativo e l’introduzione di un’imposta immobiliare cantonale sulle abitazioni secondarie. L’entrata in vigore sarà stabilita dal Consiglio Federale: è attesa non prima del 2028, più verosimilmente dal 2029.
Per gli immobili ad uso proprio (abitazioni primarie e secondarie) non sarà più tassato alcun valore locativo (abrogazione dell’art. 21 cpv. 1 lett. b e cpv. 2 LIFD). In contropartita, vengono eliminate importanti deduzioni fiscali: costi di manutenzione, spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione, premi d’assicurazione, spese d’amministrazione da parte di terzi e misure di risparmio energetico (abrogazione art. 32 cpv. 2 LIFD). Per gli immobili locati, invece, i costi di manutenzione e gestione rimangono deducibili quali costi di acquisizione del reddito.
La deduzione degli interessi passivi sarà ammessa solo in modo proporzionale, in rapporto tra immobili locati a terzi e patrimonio complessivo.
Il nuovo art. 32a cpv. 1 nLIFD introduce una base legale autonoma che consente la deduzione delle spese di manutenzione, di riattazione di immobili di nuova acquisizione, dei premi d’assicurazione e delle spese d’amministrazione da parte di terzi, sia in forma effettiva sia forfettaria.
La messa a disposizione gratuita di un immobile a persone vicine è equiparata all’uso proprio con esclusione della deduzione dei costi di manutenzione ai sensi dell’art. 32a cpv. 1 nLIFD.
Rimane incerta la valutazione della locazione a canone preferenziale. In giurisprudenza, un canone inferiore al 50% del valore locativo faceva presumere un’elusione fiscale, con tassazione della differenza quale valore locativo. Tale soglia dovrebbe applicarsi anche all’art. 32a cpv. 1 nLIFD. Poiché il valore locativo non viene più determinato sistematicamente, la sua stima risulta problematica; per praticabilità, il diniego delle deduzioni potrebbe limitarsi ai casi di pigione meramente simbolica.
Non è chiaro se il nuovo art. 32a cpv. 1 nLIFD permetterà la deduzione dei costi di manutenzione per immobili ad uso misto, dato che l’articolo parla espressamente di immobili ma non di parti di immobili. Dai materiali legislativi, una ripartizione proporzionale dei costi di manutenzione appare la più probabile e realistica (in attesa di conferma).
Anche il cambiamento di utilizzo dell’abitazione primaria (dalla locazione all’uso proprio) nel corso del periodo fiscale non è stato regolato: si auspica una ripartizione temporalmente proporzionale.
I versamenti al fondo di rinnovamento non saranno più deducibili per immobili ad uso proprio. Incrementi prima dell’entrata in vigore della nuova disciplina restano possibili, ma versamenti eccessivi o non continuativi potrebbero essere contestati per elusione fiscale.
A livello federale, le misure di risparmio energetico e di protezione dell’ambiente, attualmente assimilate ai costi di manutenzione, non saranno più deducibili.
Per gli immobili locati, la deduzione sarà ammessa solo se qualificabile come costo di manutenzione (art. 32a cpv. 1 lett. a nLIFD) o spesa di riattazione di immobili di nuova acquisizione (art. 32a cpv. 1 lett. b nLIFD).
A livello cantonale e comunale, i Cantoni potranno mantenere tali deduzioni fino al 2050, con possibilità di riporto delle eccedenze nei due periodi fiscali successivi sia per investimenti incrementanti il valore, sia per i costi di manutenzione.
I costi di demolizione in vista di una nuova costruzione sostitutiva non saranno più deducibili a livello federale, ma i Cantoni potranno continuare a consentirne la deduzione senza limiti temporali, con possibilità di riporto, sia per gli immobili ad uso proprio sia locati.
Attualmente gli interessi passivi privati sono deducibili fino ai redditi patrimoniali imponibili (vedi dividendi, interessi, redditi immobiliari e valore locativo) più ulteriori CHF 50 000.
Il nuovo metodo proporzionale restrittivo (art. 33 cpv. 1 lett. a nLIFD) limita la deduzione degli interessi passivi ai debiti privati proporzionalmente alla sostanza immobiliare locata in Svizzera rispetto alla sostanza mondiale. Chi non possiede immobili locati non potrà più dedurre interessi passivi.
E’ prevista una deduzione transitoria decrescente per immobili ad uso proprio di prima acquisizione (art. 33a nLIFD).
Il valore locativo continua a fungere da parametro di controllo (redditi di fonte svizzera) e di riferimento: la base imponibile deve essere almeno pari al settuplo del valore locativo dell’abitazione in Svizzera.
Per compensare le perdite fiscali, viene introdotta una base costituzionale per un’imposta speciale sulle abitazioni secondarie prevalentemente ad uso proprio (art. 127 cpv. 2bis nCost), con ampio margine di manovra per i Cantoni, entro i limiti costituzionali.
Il nuovo sistema semplifica formalmente la tassazione eliminando il valore locativo, ma al prezzo di una significativa riduzione delle deduzioni e di una disciplina più restrittiva (e un po’ discutibile) sugli interessi passivi. Per contribuenti e consulenti fiscali, la pianificazione immobiliare e patrimoniale diventerà ancora più centrale.
Contattaci per richiedere ulteriori informazioni o una consulenza.
Fonte: SteuerRevue 1/2026 Systemwechsel bei der Besteuerung von Wohneigentum, Andrea Opel, Stefan Oesterhelt